前段时间爆出来彭博社预测国内全面推出商品房现房销售制度。如果推出这样一条规定，对于消费者个人肯定是利大于弊，但是对于整个金融层面、地产企业乃至承包商整个层面将是牵一发而动全身的严峻挑战，对此官媒中国地产报也发文说全面推行还不成熟，但说得很少，今天咱就来分析下到底是什么样的现实让全面现房销售暂时无法全面推行。

01 于地产公司和承包商：压力颇大

1.融资模式剧变风险

按照现房销售的规定，开发商得等到，房屋完工了之后，才能够拿到回款。不过传统的期房制度呢，却能让开发商借助预售这一办法，较为迅速地把资金收回来。这种模式本质上就是5个锅盖盖10口锅的游戏。

当下房地产企业大多处于债务很高、融资渠道受限的状况之中。

倘若全部变为现房销售模式，那资金周转的时间将会大幅增加，极有可能致使更多企业因流动资金不足而出现违约的情形。

像这样玩，平均资金成本就是12%的民企地产公司，基本就都不玩了了，如此一来便会进一步加大整个行业的风险。

2.建设成本陡增

现房销售，需开发商全程进行垫资建设，再加上当前建材价格有所波动（像钢材混凝土成本在上升），以及人工费用不断攀升等这些因素，项目的开发成本将会大幅度地增加。据测算在现房模式下，企业的资金成本有可能会增加百分之二十到三十，这对于利润率本身就已经承受压力的房企来说，是一个极为致命的打击。

你以为承包商就没影响？承包商这种模式下，会卷得更厉害！首先，开发商之前就普遍通过抵房给施工单位来降低自身成本压力，这种模式下开发商必然将更大程度的将资金成本转嫁给总承包商，目前已经处在极为薄利的施工方，将可能根本无利润可言。房价涨—开发商赚钱—施工赚钱的链条模式必定打破！

02 于市场：风险巨大

1.短期供应锐减

现房建设周期，通常比期房延长1到2年，若全面推行，在未来2-3年里，新房供应量将会断崖式下降。以2023年商品房销售面积（相关研报数据），11.2亿平方米作为基准，倘若现房占比从30%提升至100%，短期之内，市场的有效供应或许会减少，大约50%，进而加剧热点城市的供需矛盾，推动房价的波动。

2.区域分化加剧

一二线城市，因需求旺盛，或可消化现房的高价；但三四线城市，去库存压力巨大（截至2023年底，三四线城市广义库存去化周期超30个月），现房销售将进一步抑制购房需求，从而导致区域市场加速分化，形成系统性风险。

（某三四线小区入住率寥若星辰）

03 政策端：配套制度尚未完善

1.土地财政依赖难解

地方政府土地出让收入，占财政比例，仍超30%（2023年，全国土地出让金6.5万亿元）。现房销售，这一举措，延长了开发商拿地到回款的周期，或许会降低房企拿地的意愿，进而致使土地流拍率上升。倘若土地财政收入骤然减少，那将直接影响地方债务的偿还能力以及公共服务的投入。

2.金融支持体系缺位

现房销售，需与长期且低成本的资金支持相匹配。不过当下的开发贷、REITs等工具，对于现房项目的覆盖，存在一定的局限性。尽管监管层提出了“融资协调机制”，但像专项信贷额度、税收优惠等具体政策，还未得以落实，所以难以推动全面转型。

04 社会端：连锁反应难以预估

1.就业冲击风险

房地产业，可明确地提供就业岗位，涉及的人员数量达3000多万。与之相关的行业，像建材、家电等受影响的范围更为宽泛，据悉目前相关行业从业者达5500万之巨。若房地产企业因资金链出了问题，进而致使大规模停工，就很有可能让农民工群体遭遇失业问题。此情形一旦显现，必然会给社会稳定带来巨大的冲击。

（工地上成群的工作者，Ai生成）

2.购房者预期分化

有些购房者，特别地担心，现在已经建好的房子价格，或许比还未建好的房子要高一些，“大概会有10%到15%这般的额外涨价”。故而对于那些有着迫切住房需求的人而言，兴许由于得先支付更多的钱当作首付，便只得将买房的计划往后延迟。如此一来，市场的需求很有可能在结构上出现减少，随后对整个市场的状况施加影响。

辛辛苦苦一辈子用六个钱包换来的商品，已经不能再承受额外更多的负担了！

（买房具象化：售楼部前的六个钱包）

05 渐进式改革的现实路径

随着国内决策层逐步将房屋更一步定性为民生工程，房价即使以后会涨，也只是会稳重有进，想大跌也没什么可能，而房子作为一个你出钱我出货的商品，推进现房销售，也必然更符合消费者权益，是一个确定性的趋势。

而，当前政策为了稳步推进，更倾向于“试点先行+分类调控”策略：

核心城市试点：如北京、杭州已在部分地块试行现房销售，积累风险管控经验

差异化推进：针对改善型住房、高端项目优先推广现房，刚需盘仍保留预售制

信用挂钩机制：对财务稳健的绿档房企放宽现房销售限制，高风险企业维持预售资金强监管

根据上面的内容，结论就是：现房销售尽管是行业长远转型的目标，但是在房企债务得到有效化解、土地财政替代机制逐步建立以及金融配套措施不断完善之前，仓促推行全面现房销售，极有可能导致系统性风险的出现。

在未来3到5年的时间里，大概率会延续“以预售为主，现房试点逐步扩大”的过渡形态，等到市场基本面逐渐修复之后，再平稳、有序地实现模式切换。